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鸿坤财富:地产基金是未来房地产投资的主要方式

楼讯找房:鸿坤财富在北京举行了盛大的开业仪式。当天,鸿坤地产集团高级合伙人、执行董事、鸿坤资本集团地产基金公司…

楼讯找房:鸿坤财富在北京举行了盛大的开业仪式。当天,鸿坤地产集团高级合伙人、执行董事、鸿坤资本集团地产基金公司总经理朱灿接受了媒体专访,揭示了2018年地产投资的新思路。

地产基金是未来房地产投资的主要方式

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目前房地产市场的调控是政府为了确保房价保持在合理区间内的一个手段,因为目前的投资还是有非理性的成分。当然,从股票市场连续两次冲到6000点再下来的情况,可以发现投资者也在慢慢变得成熟起来。

房价管控最严格的城市,同样也是需求最旺盛的地方。如北京、上海这样的城市,因为供求失衡,导致房子价格和价值偏离。越是在大城市,人们获得的资源、收入汇报、成长空间都更大,也就意味着进入大城市的机会成本更高,由于其他成本全国各地都差不多,所以这个差距主要体现在房子上。

目前房地产市场上有很多限购、限售等情况,这在中国城市化发展过程中是不可避免的。我统计过,中国每年有700、800万高校毕业生进入就业市场,很多人在大城市读书后是不会回家乡的,中国还有那么多农业户籍人口在城市里漂着。供求严重不平衡导致了房地产调控政策的存在。

在中国做投资和在国外是不一样的,在国外投资主要看两点,一是未来的升值,二是分红。例如,投资者在国外买房子,一是看好这个房产的增值,二是它的租金回报,但在中国更多的是看增值,因为它的综合回报是不匹配的。所以,未来中国房地产的投资方向会逐渐转向不动产投资,用地产基金的方式去参与,投资者只投其中一个份额,以这种方式享受未来城市化发展的红利。

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鸿坤地产基金主要布局高成长性领域

鸿坤地产基金持有的资产主要实在强一线城市和未来的一线城市。我们现在的持有型物业,主要选择的城市是北京、上海和深圳。未来我们也会进入新的城市,主要持有办公园区、写字楼;如果投资住宅项目,可能会投未来人口增长迅速、年龄结构年轻的城市,如中国城市发展的三个大圈——珠三角、长三角、京津冀,或未来出现的新城市群,像杭州、南京、武汉、郑州、长沙、重庆、成都等,都会有很好的机会。

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地产基金的回报率和投资组合有关系。如果投一个20亿的项目,固定型投资和权益型投资是1:3,意味着20亿的投资有5个亿的权益和15亿的固定;如果各固定型和权益型10亿,就是1:1。同样的投资项目,最后带来的回报是不一样的。固定和权益1:1的资金配置和1:3的资金配置带来的收益不一样,其风险也不一样,最终要根据投资人的风险偏好决定。

投资回报往往来自于一个综合的判断,我们把各种东西综合起来之后,就可以预测这个项目未来的投资回报是怎样的。只要能把这个逻辑和投资者讲清楚,让他们理解,他们就会接受地产基金的模式。

2018年适合购入资产

2018年,我个人感觉是买资产的时候,因为现在资产价格在往下走。投资往往是这样,就像巴菲特讲的“在别人恐惧的时候你很贪婪,在别人贪婪的时候你恐惧”,当别人胆大的时候你胆小,当别人胆小的时候你胆大。我个人认为,2018年只要能筹集到资金,是可以出手的,包括个人住宅。之前,2012年春节后是买房的好时候,2009年春节后也是买房的好时候,我认为现在和那个时候有点相似,当然肯定不可能像2009年或2012年那么猛涨。

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作者: 星辰财经

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