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整楼才44个灯报账竟写215个九城事件

昨天上午看到了一篇文章《整楼才44个灯,报账竟写了215个九城事件》整楼才44个灯,报账竟写215个,这是关于…

昨天上午看到了一篇文章《整楼才44个灯,报账竟写了215个九城事件》整楼才44个灯,报账竟写215个,这是关于上海松江九亭的九城湖滨小区维修基金使用之乱象!这个情况是否属实,笔者没有参与没有发言权,但因为小编社区工作参与较多,

这里小编想写这篇文章,想换个角度,来理性的分析维修基金使用过程中存在的问题

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随着越来越多小区“年龄”越来越大,需要使用维修资金的情况越来越多,也有更多市民意识到维修资金日常管理中存在的困难。

首先我们来普及一下维修基金的知识 :维修基金俗称房子的养老金:

1、维修基金的收取时间是在房屋交付使用时缴纳的。缴纳比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%~3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。2、维修基金(maintenance fund)又称“公共维修基金”“专项维修基金”,是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户,并授权业主委员会统一管理和使用的基金。3、维修基金由该物业内的业主共同筹集,业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权,但使用权归全体业主所有,单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合,随房屋存在而存在、灭失而灭失,不因具体业主的变更而变化,因房屋产权变更成为新业主时,维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。

目前在维修基金管理过程中使用、续筹、增值“三难”困扰维修资金管理、使用

一、使用难

随着房屋使用的年头越来越长,许多小区都有了使用维修资金的需求,无论是电梯的维修还是下水道的整改,任何一个小区都避免不了。然而,要使用维修资金是需要达到法定使用条件的。上海在2011年通过维修基金管理办法,明确在一系列紧急情况(排水、消防、电梯、漏水等),物业服务企业可以采取应急防范措施,费用按规定列支! 原文如下(每个小区的维修基金管理公约都有明确)

“上述紧急维修工程由物业服务企业采取应急防范措施后,制定后续维修、更新方案,经业主委员会同意,并经维修资金账户开立银行提供的审价机构审核,由物业服务企业组织实施,费用按规定列支;业主委员会不履职或无法正常运作时,全体业主授权___区(县)房屋行政管理部门组织代为维修,维修资金账户开立银行按约定将相应款项支付给___区(县)房屋行政管理部门。”(业委会同意不同意其实都一样)

但更多是非紧急情况,比如小区的绿化改造要不要做,亮化工程是否要做,安防改造是否要做?这里面就存在一系列问题

1、参与问题

以虹桥地区一个社区为例,很多业主提出要求:要求监控全覆盖,那么监控覆盖本身就是一个大工程怎么操作?谁来监督?业委会希望业主有相对专业的人出面,组织一个改造委员会,

但问题很现实

要开会没人来;要成立监督委员会没人报名;要业主参与评标没人愿意花时间(还好有一位机场负责后勤的业主同意提供技术指导)!

那么请问:这样的工程如何推进? 是否要推进?

还好这个社区有一群热情的楼组长和志愿者,楼组长就充当了监督委员会的角色,近期听说委托了区房地局来管理维修基金账目,目前初步解决了监督问题!业委会把监督的后顾之忧解决了,安防改造才有可能可以有序推进!(否则不敢啊!谁敢花钱??说不清楚啊)但进展应该需要一定时间,很多事情急不得!各种流程要严格按照相关条例来操作!

2、模糊的边界

案例:屋顶漏水要求使用维修基金,而且属于紧急状态,但物业发现该业主家楼顶有违章搭建?这样的情况还修不修?

根据维修基金使用条例,连体建筑公用一个账户,楼顶漏水属于楼道内部公共区域,也就是这户人家漏水的维修是动用整栋楼的维修基金,如果维修费5万,那么户均1k。维修基金公共区域特别是楼道使用需要(经本小区专有部分占建筑物总面积过2/3的业主且占总人数过2/3的业主同意后,由物业服务企业组织实施,费用按规定列支),这样的情况请问:谁敢拍板让他修?换个角度,你是本楼的业主你会同意么?他楼顶都违建了,还要用我的维修基金凭什么???

同时该楼栋又没有楼组长,那么请问业委会敢代为拍板使用维修基金么 ?

二、续筹和增值

维修资金的使用难只是维修资金面临的难题之一。维修资金的续筹和增值也同样非常困难。“都已经说了快一年了,到现在还没有动静。”徐泾一个老小区的业委会负责人告诉笔者,这么多年来小区的维修资金已经用得差不多了,需要续筹资金,按照规定,续筹维修资金的方案要由业主委员会拟定并通过业主大会决定,“但业主们根本不着急,我们干着急也没办法,到现在续筹方案都还没有议定下来。”至于维修资金的增值,保值增值达到业主预期的在上海还是凤毛麟角。

“三难”为何普遍存在?

业主自我管理意识尚不健全是主因“事实上,维修资金的‘三难’问题在全国都是一个普遍性问题。”一业内专家告诉记者,根本原因是不少业主对于小区维修资金采取“不关心、不参与、不信任”的“三不”态度,“平时对小区事务不关心,有什么活动也不愿意参与,但出了问题需要解决时,他们又对业委会、物管公司不信任,担心维修资金被挪用。业主们没有意识到,维修资金属业主所有,法律、法规赋予了业主对资金的管理和决策权。业主决策和监督才是维修资金归集、使用、续筹、增值的关键。”该专家说,他在调研时发现,有些小区业主对待小区日常维护管理的态度很蛮横,“出了问题就要求马上解决,但是如果说要用维修资金,他们就连投票都不参与。”

就是由于业主普遍的“三不”态度,导致维修资金划转到业委会账户后,业委会提出的任何管理动议均无疾而终,维修资金在使用、续筹、增值等出现问题。甚至在个别小区还出现了由于业主既不支持也不监督,业委会不敢也不愿履职、新旧业委会不能正常交接、组织机构代码证年审无人愿管等情况,致使其维修资金业委会账户按照人民银行相关规定被冻结,无法结算,更无法进行任何增值、使用。

破解“三难”

建立权责明晰的良性管理环境是当务之急

“要想彻底解决维修资金面临的难题,关键还是在业主本身。”只有业主从心底对维修资金的管理和使用引起足够的重视,才有可能把维修资金管好、用好。

但业主意识的转变需要一个过程,而当前的各个小区的当务之急应该是理顺业主、业委会、物管公司、监管部门几方在维修资金管理中的关系。明确业主的权利和义务,建立权责明晰的良性环境,才能实现维修资金有序管理。”

很重要的一条就是业委会要真正把维修资金的自主管理当成一项重要的工作,而业主也要主动参与对维修资金管理的决策和监督,形成长效机制。对维修资金的使用明细定期进行公示,接受业主监督。管理公开透明了,业主的信任度自然就提升了,业主共同管好维修资金自己小区房屋的“养老金”也就能够实现了。

以上只是建议,真正的实施任重道远!经历的人都知道,最后的结论就是我为啥要揽这个活呢,多一事不如少一事!

这几年虹桥地区比较牛逼的案例有一则:久事西郊业委会的一位成员顶住压力,主持了自来水分管到户这个巨大的工程(从总表到每户的水表),并最终能够推进成功。大家想想都知道这种几百万的改造工程实施起来的难度有多大!这里我想说:兄弟,侬,绝对是模子!!!

不过听说该业委会成员任期到期之后,选择不再参与社区事务,估计事已过,心已凉,已经看透社区事务!

好吧!祝大家好运!

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作者: 星辰财经

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