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房地产行业表面繁荣,房价持续攀升的原因是什么?

房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业,属于第三产业。主要包括:土地开发、房屋的建设、转让、…

房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业,属于第三产业。主要包括:土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房地产业在我国起步晚,历史短,发展过于迅速,近年来房价不断攀升,国家不断出台政策仍然无法阻止房价的上涨。在房地产行业表面繁荣,房价持续攀升的今天,我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题,并且找到有效的解决问题的对策和途径,以保证房地产市场持续健康。

1.房地产业的重要作用

房地产业直接推动经济的增长投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机。我国自1998年实行住房市场化改革,推行住房分配货币化以来,房地产业进入持续稳定发展的时期,对经济增长的贡献不断增大。房地产业除了直接推动经济增长外,由于房地产业在国民经济链中处于中间环节,具有很强的关联效应。

2.我国房地产业的发展现状

随着人民的生活水平不断提高,购房需求不断增长,房地产业得到飞速发展,取得了令人瞩目的成就。房地产投资的总体规模逐年增大,从商品房投资类型结构看,普通住宅比重稍有上升,经济适用房所占比重直降,办公楼所占比重稍有下降,而商业用房所占比重趋于稳定,基本维持不变。信贷比重有所降低,但对银行的依赖度依然过高。国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。

商品房价上涨是综合因素导致的,这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、消费者对房价的预期等。房地产业在我国的发展三十年,属于新兴起的产业,存在较高的利润,同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加,推动了价格增长。由于我国政府的土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性导致房地产市场不完全竞争性,形成垄断竞争市场;而我国区域经济发展不平衡加剧了房地产产品的差别性,加强了房地产商的市场力量,提高了他们进行垄断定价的能力,这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。

3.房地产存在的主要问题

3.1房地产地区差异

地区发展不平衡,房地产发展规模和增长速度存在地区差异。由于东部地区经济发展水平较高,房地产市场起步较早所致;中部的增长速度基本处于领先水平,并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧,房地产价格的上升和竞争激烈,一些房地产开发商开始向中、西部转移,房地产的地区结构发生变化,尤其是随着中部经济的发展,中部的各项指标的增长速度均高于其他两部。

3.2房地产需求与供给之间矛盾

目前,我国正处于城市化快速发展期,快速城市化为城市带来大量的新增人口。城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主的城市更新过程,因而,城市在规模和品质方面都有了巨大的提升,而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求应该由房地产市场中的供给予以适当满足。面对如此庞大的社会需求,城市用地和房地产商品供给层面的调整却是相对谨慎而滞后的,由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健从紧的金融政策。

3.3中低收入居民的住房问题

住房市场化改革之后,政府为了解决低收入人口的住房问题,也采取了廉租房制度和经济适用住房等公共住房保障政策。在改善中低收入居民的住房问题上,一些住房政策也发挥了积极的作用,但仍存在一些问题。其中经济适用房政策和实践是当前问题的焦点,我国现阶段中低收入居民购房能力处于较低水平,因此,完全通过市场化解决这部分居民住房问题是行不通的。实践证明,解决住房问题的政策不是面向全体国民的福利政策,大多数国家住房政策的主要针对对象是中低收入和无力自己解决住房问题的特殊困难阶层,住房保障只是住房市场机制的补充。

3.4房地产投资调控

针对近年来房价不断上涨的情况,国家也在不断地出台房地产调控政策,但始终监管机制不够完善,导致政策在具体实施的过程中,各地方政府不严格执行,并且各金融机构为了自身利益也有自己的应对方法,使得国家政策不能有效实施,进而不能有效阻碍房地产市场不健康的发展。

房地产在当前市场条件下,投资和投机只是一线之隔,不合理的投资很容易就转化为投机行为。理性的房地产投资的优势是活跃房地产交易,增加市场需求,促进房地产市场的发展,提供房地产租赁市场上的房源,满足市场上的租房需求。提供风险较小且回报较高的投资渠道,能够实现资产的保值、增值。但房地产投资的弊端要大于其优势,在房地产市场供不应求,房价上涨的情况下,房地产投资可能会导致市场需求过度活跃,刺激房价非理性上涨,从而不利于房地产市场的持续健康发展。

4.促进房地产市场发展对策

4.1政府完善土地供应制度

在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下,土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量,更要从市场细分的角度,适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量,化解土地市场供需结构失衡的矛盾。建立地价调控体系。鉴于我国地产市场的现状,政府对地价进行调控,应着力建设地价的调控体系,增加土地市场的透明度和公平性。对于地价可通过国家定价和国家指导价来调控,如建立基准价、标定地价和土地出让价等。公示地价”是一种旨在调控土地价格的官方公开价格,它的作用是加强政府对土地价格调控与管理的能力,为合理制定土地价格政策,公平进行土地交易提供依据。

严厉遏制土地市场中的政府违法违规行为,加强政府行为的自我约束,土地政策才能达到预期的宏观调控效果。另外,土地管理监控职能的弱化也会阻碍城市土地市场和房地产市场的健康发展,只有加强土地管理的监控工作,才能防止区域性的房地产投机。

4.2建立房地产价格预警机制

建立完整基准地价体系,适度控制土地价格及拆迁费用,针对市场中的认为调控市场和哄抬价格现象,要进一步加强管理。严格审核价格申报,物价部门对商品房的销售价格要认真核定,严格按核定价格销售。工商部门对房地产的营销手段、营销方式以及税务部门对房地产的税费收缴等严格控制和监督,从而进一步规范房地产企业的市场行为,同时要尽快将其销售价格公开化、透明化。引导老百姓确立正确的住房观念、风险意识和投资理念。

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作者: 星辰财经

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